Alquiler de renta antigua

A día de hoy sigue habiendo contratos de alquiler de renta antigua en España. Las políticas sociales que hubo en el país en época de necesidad (años 50),  han provocado que perduren este tipo de contratos a lo largo del tiempo.

El problema que hay actualmente, es que son contratos nada rentables para los propietarios de las viviendas, ya que el valor de mercado actual supone una pérdida evidente de dinero para ellos. Estos contratos implican pagar prácticamente la misma cuantía que el día que se firmaron, y tienen la obligatoriedad de una prórroga forzosa hasta que el inquilino lo desee o este fallezca, incluso aplicable a cónyuge o descendientes.

¿Qué es un alquiler de renta antigua?

En la actualidad aún quedan casi 200 mil viviendas con contratos de alquiler de renta antigua. Estos contratos consistieron en firmar alquileres a muy bajo precio en los años 50 en España, bajo la dictadura franquista, a consecuencia de las necesidades por las que estaba pasando la sociedad española.

Según lo que determinara la ley, los contratos pueden ser prorrogables de forma indefinida, hasta el fallecimiento del inquilino. Teniendo en cuenta que las personas que firmaron en su día eran jóvenes con la mayoría de edad recién estrenada, a día de hoy son ancianos que se han pasado toda la vida viviendo en alquiler.

En 1994 se publicó una nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, con el que se quería ser más justo tanto para propietarios como para inquilinos, y poner fin a los contratos de renta antigua.

Legislación del alquiler en España desde el alquiler de renta antigua

Los contratos de alquiler de renta antigua, se firmaron bajo las leyes sociales del momento, entre los años 50 y hasta antes de 1985, con el propósito de favorecer el acceso a la vivienda.

Como ya hemos dicho, estos contratos tenían una prórroga forzosa, que empezó a ser un incordio para los propietarios de viviendas, por tanto, a partir de 1985, empezaron a haber modificaciones en las leyes.

1. En 1985 se publicó un decreto para acabar con los contratos indefinidos de alquiler, es decir, acabar con las prórrogas forzosas. Este decreto es el llamado Decreto Boyer. Además, los nuevos contratos de alquiler tenían una duración consensuada entre inquilinos y propietarios. Los nuevos contratos firmados a partir de mediados de este año, ya eran bajo la nueva normativa.

2. En 1994 se promulga la Ley de Arrendamientos Urbanos, con una modificación posterior en 2013, estableciendo una duración en los contratos de alquiler de 5 años, aunque en la modificación se estableció 3 años, con prórrogas de entre 1 y 3 años.

3. En 2019 se publica un Real Decreto que modifica la Ley de 1994, en el que se aplica una duración de 3 años el contrato de alquiler, con una prórroga de hasta 5 años más. A partir de los 8 años totales, la ley no determina nada, por lo que habrá que esperar jurisprudencia al respecto.

Duración del contrato de alquiler de renta antigua

En España, las leyes no tienen carácter  retroactivo, por lo que todo contrato de alquiler que se firmara bajo las leyes de alquiler de renta antigua, quedan sujetas a las leyes del momento de la firma.

Por tanto, la duración de un contrato de alquiler de renta antigua se extingue cuando el inquilino lo desee, o por fallecimiento de este. Pero, ¿Qué pasa con las subrogaciones?

En la ley anterior, las subrogaciones formaban parte del contrato, es decir, un inquilino podía subrogar el contrato de alquiler en favor del cónyuge o descendientes.

Pero la Ley de 1994 sobre Arrendamiento Urbanos, estimó que todo contrato de alquiler que tuviera implícito una subrogación, no podría darse más de dos subrogaciones.

Esto significa, que si una persona con un alquiler de renta antigua había hecho dos subrogaciones del contrato, ya no podía subrogarlo más. Si no había hecho ninguna, puede subrogar el contrato a cónyuge o descendientes hasta 2 veces, y si ya había hecho una, solo puede subrogarlo una vez más.

Las subrogaciones solo pueden ser a cónyuges no separados, o personas con un vínculo de afectividad igual que la del cónyuge. También pueden ser a los hijos, siempre que estos hayan estado viviendo con el arrendatario al menos 2 años antes del fallecimiento del inquilino.

Existe también la posibilidad de ejercer una subrogación en favor de ascendientes, siempre que hayan estado conviviendo y estando a cargo del arrendatario, al menos, 3 años antes del fallecimiento del inquilino.

Una vez agotadas las dos subrogaciones, el contrato se extingue, a no ser que el beneficiario sea descendiente del anterior arrendatario con una minusvalía superior al 65%, en este caso se da un plazo de 2 años, o hasta que el nuevo inquilino cumpla 25 años de edad, o fallecimiento de este.

¿Se puede cancelar un contrato de renta antigua?

A priori la respuesta es NO. Pero hay algunos casos en los que se puede dar una cancelación de este tipo de contratos. Uno de ellos es que el propietario necesite la vivienda de forma forzosa para sí mismo o para algún familiar directo ascendiente. También es posible romper el contrato si se demuestra la necesidad de derrumbamiento de la finca.

Si se demuestra el impago de la renta por parte del inquilino, o el subarriendo a un tercero sin consentimiento, es posible anular dicho contrato.

Cualquier otro supuesto, deberá ser considerado por la justicia, y teniendo en cuenta cualquier jurisprudencia marcada en algún caso relativo a los contratos de alquiler de renta antigua.

Más info: https://www.inmonews.es/alquiler-de-renta-antigua/